Стоит ли заключать договор. Стоит ли заключать брачный контракт? Договор на техобслуживание газового оборудования: что говорит закон

"Смысл вступивших в силу изменений в – это попытка законодателя попробовать упростить собственникам и нанимателям жилых помещений процедуру заключения напрямую с ресурососнабжащими организациями договоров, в случае если управляющая компания по каким-либо причинам не исполняет надлежащим образом свои обязанности и качество ее услуг оставляет желать лучшего. Одновременно, данные изменения объективно делают более прозрачным процесс прохождения коммунальных платежей конечному получателю, исключают из цепочки отношений между потребителями (собственники и наниматели жилых помещений) и ресурососнабжащими организациями посредника – управляющую компанию."

"Прямые договоры – это некая попытка введения института персональной ответственности потребителей и поставщиков ресурсов друг перед другом в сфере ЖКХ.

Как группа управляющих компаний мы, конечно, за переход на прямые договоры и прямые платежи. Это избавит нас от ненужного посредничества при контроле денег потребителей, которые транзитом идут через наши счета на счета поставщиков ресурсов. Для нас это лишняя нагрузка – никаких наценок сверх установленного ресурсоснабжающими организациями мы не делаем, выгоды от этого посредничества для нас нет никакой. Наоборот, мы еще и в минусе: ведь собираемость коммунальных платежей не превышает 95% – и это еще в лучшем случае. Всегда есть те потребители, которые не платят, – и деньги за них поставщикам ресурсов платим мы.

В среднем управляющие компании доплачивают ресурсоснабжающим организациям за недобросовестных потребителей от 5% до 30%. Эти деньги мы вынуждены "изымать" из планируемых затрат на текущий ремонт и содержание домов – так и получается, что вместо покраски подъездов или замены окон на лестницах мы оплачиваем счета тех, кто сам за коммуналку не платит. А при больших неплатежах населения управляющая компания становится вечным должником ресурсоснабжающей организации – до благоустройства ли тут?

К тому же прямые договоры потребителей с поставщиками ресурсов снимают с нас примерно половину проблем, связанных с недолжным оказанием услуг со стороны монополистов. Ведь в таком случае ресурсоснабжающие организации отвечают за то, что происходит на пути ресурса к дому – а мы за то, что случается внутри дома. Сейчас чуть что не так – потребители идут к нам, и мы вынуждены разбираться с поставщиками ресурсов. А так зоны ответственности будут четко разграничены. И если, допустим, где-то прорвало трубу и в дом не поступает отопление – это проблема ресурсоснабжающей организации. А если трубу прорвало в подвале – тот тут уже да, наша зона компетенций, и мы с ней работаем."

"С переходом на прямые договоры удастся минимизировать риски банкротства управляющих компаний и связанных с этим последствий. Напомню, что в результате банкротства управляющих организаций жильцы многоквартирных домов могут столкнуться с изменением тарифов, цен и качества предоставляемых услуг по соглашениям, заключенным ранее.

Также переход поможет избежать "так любимой" для управляющих организаций солидарной ответственности всех жителей за неплательщиков – то есть, когда долги жильцов-неплательщиков раскидывают на добросовестных соседей. Как бы это не казалось абсурдным, управляющая организация вправе распределять долги на соседей пропорционально размеру их общей площади, однако все расходы на общедомовые нужды не могут превышать установленного в регионе норматива, а разницу вынуждена оплачивать управляющая организация."

Получится ли платить за коммуналку меньше?

Никита Скорняков, генеральный директор группы компаний "ГОСТ":

"Нет, стоимость услуг при этом дешевле не станет – тарифы на услуги ЖКХ как росли в среднем на 4% по стране в год, так и будут расти. Зато у потребителя появится твердая уверенность, что его платежи ушли по назначению. Прямые договоры между жильцами и поставщиками ресурсов исключают посредника в лице управляющей компании, делая поставки коммунальных ресурсов и их оплаты более прозрачным для всех.

К тому же, при некачественно оказанных услугах, потребитель может их не оплачивать, предварительно осуществив необходимые замеры и поставив в известность монополиста. Если оплата идет через общую квитанцию, то "вычленять" некачественную услугу из оплаты становится сложнее."

Как осуществить переход?

Никита Скорняков, генеральный директор группы компаний "ГОСТ":

"Для того чтобы платить напрямую поставщику за холодную и горячую воду, электричество, газ, отопление и водоотведение собственники квартир должны сначала собраться на общее собрание, затем на нем принять соответствующее решение, зафиксировать его в протоколе и передать документ в ресурсоснабжающую организацию (Федеральный закон от 3 апреля 2018 г. № 59-ФЗ " " (далее – Закон № 59-ФЗ)."

Анна Слобожанинова, начальник юридического отдела ООО "СК Наружные Инженерные Коммуникации":

"Прямой договор считается заключенным с даты принятия соответствующего решения общим собранием. Срок вступления договора в силу может быть перенесен ресурососнабжающей организацией не более чем на три месяца, о чем она должна уведомить собственников помещения в течение пяти рабочих дней с даты получения ресурососнабжающей организацией протокола и решения общего собрания ()."

Если собственники не хотят переходить на прямые договоры, возможен ли переход по инициативе управляющей компании?

Виктория Аптекина, ведущий юрист Европейской Юридической Службы:

"Нет, у управляющей организации таких полномочий нет."

А по инициативе ресурсоснабжающей организации?

Никита Скорняков, генеральный директор группы компаний "ГОСТ":

"Да, сама ресурсоснабжающая организация может стать косвенным "виновником" заключения прямых договоров с потребителями. Это произойдет тогда, когда управляющая организация накопила двухмесячную или более задолженность перед поставщиками ресурсов. Процедура регламентирована . В этом случае поставщик ресурсов может через суд расторгнуть договор с управляющей компанией – после чего договоры на поставку ресурсов автоматически, с соответствующим уведомлением, будут заключаться напрямую с собственниками жилья. По нашим оценкам, из примерно 1,2 трлн руб. общероссийской задолженности по услугам ЖКХ около 250-300 млрд рублей – это долги именно управляющих компаний перед ресурсоснабжающими организациями."

Анна Слобожанинова, начальник юридического отдела ООО "СК Наружные Инженерные Коммуникации":

"Как уже было сказано, собственников помещений проинформируют одновременно с направлением уведомления об отказе от договора путем размещения информации в общедоступных местах. По истечении 30-дневного срока с даты отправки уведомления в адрес управляющей компании прямой договор между ресурсоснабжащей организацией и каждым собственником помещения в многоквартирном доме будет считаться заключенным ()."

Что будет с должниками?

Анна Слобожанинова, начальник юридического отдела ООО "СК Наружные Инженерные Коммуникации":

"Если это возможно технически, то ресурсоснабжающие организации сначала предупредят, а потом ограничат или приостановят подачу коммунальных ресурсов, но только если это не нарушает права других абонентов (п. 121 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утв. ).

В случае, когда ограничить или приостановить поставку коммунальных ресурсов не представляется возможным, а требование должником добровольно не исполнено, следующим шагом будет предъявление поставщиком услуг иска в суд. Если сумма долга не превышает 500 тыс. руб., то результатом рассмотрения требований о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг будет вынесение судом судебного приказа, который одновременно является исполнительным документом (). Ответчиком по иску будет непосредственно гражданин-должник."

А если есть долг по общедомовому потреблению?

Виктория Аптекина, ведущий юрист Европейской Юридической Службы:

"Если с неплательщиками в отношении пользования ими услуг в своей квартире все ясно, то проблема накопления долгов дома перед ресурсоснабжающими организациями остается. И принцип работы с таким долгом пока законодателем не разъяснен. Правда, за сбор этих средств будет отвечать обслуживающая компания, если это будет предусмотрено в вашем договоре. Кстати, такие долги могут переложить на плечи добропорядочных собственников, так как в соответствии с ответственность по уменьшению потерь того или иного ресурса, а также необходимость борьбы с незаконными подключениями и действий по сокращению долгов можно вполне законно переложить на плечи жителей."

Что делать, если переход на прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями произведен, а управляющая компания продолжает присылать квитанции?

Анна Слобожанинова, начальник юридического отдела ООО "СК Наружные Инженерные Коммуникации":

"Законодатель сделал попытку предотвратить возможные злоупотребления со стороны управляющей компании: в таком случае она будет обязана уплатить собственникам штраф в двухкратном размере суммы, которую собственник уплатит по такому счету (). Данная норма работает, в случае если платеж был совершен. Денежные средства могут истребованы гражданами от управляющей компании в судебном порядке. Штраф возместит гражданам расходы при повторной оплате услуг ЖКХ напрямую поставщику коммунальных ресурсов."

С какими сложностями могут столкнуться собственники, если примут решение перейти на прямые договоры с ресурсоснабжающами организациями?

Никита Скорняков, генеральный директор группы компаний "ГОСТ":

"Как в любом нововведении, в заключении прямых договоров, конечно же, есть узкие места. Потребителям может показаться неудобным наличие большого числа разных квитанций и счетов. К привычным "платежкам" за услуги управляющей компании, электричество и капремонт прибавятся квитанции на отопление, водоснабжение и газ. Технически оплатить услуги станет сложнее и дольше. К тому же по вопросам платежей или перерасчетов придется обращаться в организации, которые счета выставляли, – и это вместо контактов с бухгалтерией управляющей компании. Именно управляющие компании до сих пор являлись для жильцов ответственным лицом по качеству предоставляемых услуг. Их персонал следил за своевременностью начислений и за выставлением счетов по коммунальным ресурсам. Управляющие компании, по сути, являются тем самым "одним окном", куда жильцы направляют все свои претензии по поводу качества ресурсов или их оплате.

В случае заключения прямых договоров эти функции "регулировщика" лягут непосредственно на плечи самих жильцов. То есть выяснять, что, почему, когда и сколько, они будут непосредственно с региональными "энерго…", "водо…", "тепло…". А в новом законе остается не до конца определенными границы зон ответственности между ресурсоснабжающей организацией и управляющей компанией. Очевидно, что за то, что "вне дома", отвечает поставщик ресурсов, а то, что "внутри дома" – на совести управляющей компании. Но с юридической точки зрения эти понятия все-таки еще размыты, что оставляет поле для манипуляций. Могу предвидеть, что именно это в будущем станет камнем преткновения в спорах между жильцами, ресурсоснабжающими организациями и управляющими компаниями, а претензии жильцов о, скажем, слабом напоре воды или недостаточно горячих батареях будут "перекидываться" между организациями. Ресурсоснабжающие организации, ответственные за трубы "до границы дома" будут кивать на управляющие компании, чьи трубы "внутри дома" прогнили, сломались и т.п., а те, в свою очередь, будут апеллировать к изношенным коммуникациям поставщика ресурса. Конечно, подобные истории сплошь и рядом происходят и без прямых договоров, но здесь у жильцов есть крайний – управляющая компания, с которой они вправе требовать.

Большое количество новых договоров, счетов, актов и прочего документооборота осложнит и жизнь монополистов, точнее, сотрудников низшего и среднего звена, которые вплотную столкнутся с этим бумажным валом. Ведь на деле подобный закон уже действует: собственники нежилых помещений уже давно имеют право заключать прямые договора с поставщиками ресурсов – эта норма закреплена . Но в действительности монополисты это саботируют под различными предлогами – как раз из-за нежелания взваливать на себя лишнюю работу."

Виктория Аптекина, ведущий юрист Европейской Юридической Службы:

"Увеличение числа квитанций, и как следствие, проведение соответствующих расчетов в большем размере, а также необходимость проведения взысканий с неплательщиков должны привести к расширению штата ресурсоснабжающих организаций, а это значит, что и к возрастанию затрат предприятия. Возникает вопрос: каким образом будет производиться компенсация таких расходов? Не получится ли, что заложенные денежные средства на прокладку и ремонт коммуникаций направят на печать, изготовление квитанций и оплату труда юристов?

Законодатель также не разъяснил порядок и не указал, кто будет отвечать за готовность внутридомового хозяйства к отопительному сезону, а это важнейший вопрос.

Еще можно добавить, что в случае судебных споров каждому потребителю придется самостоятельно решать возникающие вопросы с монополистами, в то время как до нововведений это делают управляющие организации."

Какие перспективы у данного нововведения?

Никита Скорняков, генеральный директор группы компаний "ГОСТ":

"Так как по нашим оценкам, в среднем по России подобную активность проявляет лишь один дом из трех, то можно предположить, что на прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями по собственной инициативе в обозримом будущем перейдут лишь 30% домов."

Виктория Аптекина, ведущий юрист Европейской Юридической Службы:

"Потенциально новая система сможет снизить до минимума количество просрочек в области ЖКХ, так как сейчас ситуация по долгам в этой сфере считается катастрофической."

Анна Слобожанинова, начальник юридического отдела ООО "СК Наружные Инженерные Коммуникации":

"Как уже было сказано неоднократно: расчеты за потребленные коммунальные ресурсы в сфере ЖКХ должны стать более прозрачными."

    Будем откровенны: брачный контракт большинству из нас знаком по зарубежным фильмам и романам. И даже в этих фильмах и романах вокруг него ломают копья в духе «ты не веришь в чистоту моих помыслов и заранее предрекаешь крах нашей любви!». Что уж говорить о нашей ментальности.

    Брачный контракт у нас еще до самого недавнего времени большинству казался бездушной формальностью, убивающей светлые порывы. И все же мир не стоит на месте. И все чаще, отринув заветы русской классики, молодожены стали задумываться о том, что четко прописанные права и обязанности сторон, а также имущественные вопросы и форс-мажорные обстоятельства, пожалуй, и вправду могут в случае чего существенно облегчить жизнь.

    Да, это вполне похоже на сделку или, точнее, на юридическое оформление партнерских отношений. Ведь, начиная совместный проект, имеет смысл предусмотреть, как будет происходить расставание сторон. Поэтому умные и предприимчивые люди стараются заранее обсудить все вопросы. Что и кому полагается? Что и от кого зависит? Что не прощается? И что кому грозит? Вы можете пойти абсолютно другим путем. Воля ваша. Однако четкое представление об ответственности уважающих друг друга партнеров мотивирует и держит в рамках. Да и осознание того, что ничего вечного нет и никто ни к кому не привязан железной цепью, заставляет помнить о хрупкости отношений и беречь свое сокровище.

    Сплошной расчет

    Первыми о сокровище, правда, у нас задумались разбогатевшие люди, понимая под брачным контрактом не столько семью, сколько финансовые активы. А потом, прежде чем отнести заявление в ЗАГС, о контрактах стали размышлять молодые и успешные люди, пытаясь взвесить все за и против. Так, среди моих клиентов немало тех, кто решился на заключение брачного договора, и немало тех, кто пока только пытается понять, нужно ли ему погружаться во все тонкости этого процесса. Так кому же в действительности это нужно? Прежде всего, безусловно, парам, где хотя бы одному из супругов есть что терять на финансовом уровне. И тем, кто страдает от «родовой» подозрительности, передавшейся по наследству от череды «разоряющих» браков. Тем, у кого есть неудачный опыт развода. Тем, кто собирается вступить в сугубо рациональный союз по расчету, в котором брак рассматривается как проект, а инвестиции сторон должны быть четко просчитаны и дивиденды поделены. Впрочем, я лучше приведу несколько конкретных примеров — возможно, они будут более убедительны и полезны для вас.

    «Я хочу определенности. Он хочет доверия»

    Марина — 30-летняя карьеристка. Она руководит престижным направлением в российском представительстве крупной западной компании, прекрасно зарабатывает и обзавелась всем, чем хотела. У нее роскошная квартира, машина и дорогостоящие бытовые привычки. Уже три года в ее жизни есть любимый мужчина, который в последнее время все чаще заговаривает о браке. Он гораздо менее успешен и немного комплексует из-за этого. Марина неплохо знает западные реалии, и для нее совершенно нормальна необходимость заключения брачного контракта: все мое — мое, а твое — твое, с чем пришли, с тем, если что, и разбежались. Но для ее жениха это звучит почти оскорбительно: ему не доверяют, его подозревают в корысти, да его, похоже, попросту не любят! Тема контракта каждый раз заканчивается ссорой. И Марина из любви даже и готова бы отказаться от этой идеи, но все ее существо, опыт и интуиция восстают. Потерять любимого из-за принципа не хочется, но и против себя идти трудно.

    Что стоит за опасениями? Например, то, что она — состоявшаяся личность, классическая «селф-мейд», привыкшая полагаться только на себя. Отсюда —

    выраженный эгоцентризм, когда и в профессии, и в личной жизни она, ее правила, потребности и привычки — в главной роли. А еще Марина не наивна — это и следствие предыдущих неудач в отношениях, и опыт родительской семьи, и унаследованные по женской линии взгляды. Она давно сняла романтические розовые очки и хочет определенности и твердых договоренностей «на берегу».

    Что делать? Если она станет настаивать на заключении брачного контракта, при котором будет чувствовать себя в безопасности, то рискует потерять жениха. Если пожертвует убеждениями, то выйдет замуж, но будет испытывать беспокойство и неосознанно станет требовать платы за свою жертву. Остается одно — переговоры. Причем будет ошибкой аргументировать конфликтной фразой «все нормальные современные люди так делают». Вместо этого стоит честно изложить и обосновать свою позицию, не боясь доверить свои семейные секреты, признаться в своих страхах и описать свои колебания и внутреннюю борьбу. Такой разговор и убедит ее любимого мужчину в том, что его любят, и поднимет его на необходимую высоту сильного человека, способного защитить любимую женщину.

    «Я хочу доверия. Он хочет определенности»

    Карине 28 лет. Она нигде не работает — в этом нет необходимости. Вот уже два года она живет с весьма обеспеченным мужчиной, который ее охотно и щедро содержит. Они любят друг друга, хотят пожениться и родить ребенка. Но мужчина сразу же твердо заявил, что свадьба состоится только при заключении контракта. Он разведен, в прежней семье есть ребенок, развод был крайне тяжелым. Бывшая жена оказалась хищницей и не выбирала средств, чтобы обчистить супруга до нитки. Обогатиться в ходе развода была ее цель, и она ее достигла. Расставшись, ему пришлось заново отстраивать свою жизнь. Он настроен на длительные и счастливые семейные отношения с Кариной, но, обжегшись, не готов вступать в брак на основе полного доверия. Ее это очень задевает. Она никогда не была замужем, и ее обижает сравнение с его бывшей женой. Она стала чаще сомневаться в его любви и боится, что ее заменят «новой моделью». И еще Карина не понимает, как сделать, чтобы контракт гарантировал и ее права. Ей горько сознавать, что ее брак, по сути, бизнес-сделка.

    Что стоит за сомнениями? Мужчина страдает после болезненного бракоразводного процесса, его способность доверять нарушена, если не утрачена. Женщину ранит, что ее, «хорошую девочку», можно заподозрить в корысти, и пугает, что при этом своем бескорыстии она в итоге может еще и остаться «голой и босой». Здоровое и нормальное желание позаботиться о себе и своем благополучии у нее сведено почти к минимуму. Похоже, дело тут в семейных ценностях (деньги не главное, главное — любовь) и моделях (муж должен содержать жену и детей и обеспечивать будущее).

    Как поступить? Можно согласиться на контракт на условиях будущего мужа и потом всю жизнь в браке маяться тревогой. Можно не согласиться и с высочайшей вероятностью потерять любимого. А можно взять себя в руки и спокойно и трезво обсудить контракт, где будут прописаны пункты, касающиеся обеспечения жены и детей в случае развода. Подозреваю, что такому разговору жених даже будет рад — это понятная ему плоскость установления правил и гарантий собственной безопасности.

    «Мы хотим доверия. Они хотят определенности»

    Дарье 35 лет. Она выходит замуж за бельгийца и собирается переезжать к нему. Она разведена и счастлива, что второй шанс оказался счастливым. Очень хочет замуж именно за этого человека, а он очень хочет жениться именно на ней. И он-то готов жениться без всяких условий, но вся проблема в его семье. Там давние жесткие традиции, связанные с семейным бизнесом и наследством, и контракт при заключении брака обязателен. Против этого правила жених пойти не может, хотя и понимает, что Дарью это оскорбляет. Она воспитана в нашей ментальности, для нее эта контрактная система чужда и, более того, оскорбительна. Дарью преследует ощущение, что к ней относятся как к человеку второго сорта, изначально предполагая корысть и подлость. Замуж Дарья очень хочет. Но в равной степени хочет гордо заявить семье жениха: «Ну и сидите со своими миллионами!» — уйти в светлую даль и там тихо плакать оттого, что ее надежды так нелепо были разбиты.

    Что стоит за реакцией? Устоявшиеся семейные ценности и модели, согласно которым высокие отношения идеализируются, а вся «меркантильная мирская грязь» старательно вытесняется. «Я не такая, я жду трамвая», «уберите ваши гадкие деньги», «как вы можете говорить о низменной прозе в такой высокий момент»… Это очень понятные движения души… до тех пор, пока они не становятся препятствием к разумному диалогу.

    Что можно сделать? Можно не согласиться на контракт и посмотреть, что будет. Вполне возможно, кстати, что Дарья получит подтверждение того, что жених ценит ее больше, чем правила своего семейного клана. Вот только он потом будет страдать от разрыва с родными. А может, он будет страдать из-за того, что не решится порвать с семьей и потеряет Дарью. В общем, так или иначе, несчастливы будут все. Избежать разрыва мог бы помочь контракт, в котором нет ничего оскорбительного, а есть традиции, устои, жизненный опыт и вполне понятное стремление обезопасить семейный капитал, на который работали многие поколения его семьи. Впрочем, возможно, для этого Дарье стоит обратиться к психотерапевту и обсудить с ним свои страхи и сомнения.

    «Мы хотим определенности. А доверия больше нет»

    Елене 40, ее мужу — 45. За плечами 20 лет брака. Старшей дочери 19, младшему сыну — год. Этот ребенок родился в попытке возродить отношения. До этого у мужа был серьезный и тяжелый роман на стороне. И Елене пришлось потратить много сил, чтобы простить мужа. Но ни это решение, ни рождение ребенка, ни явное желание мужа доказать свою любовь ей не помогают. Елена страдает от неуверенности, усталости, постоянного ожидания удара в спину. Недавно она прочла о брачных контрактах и, в частности, западном новшестве: договор можно заключить на определенный срок, например на десять лет. Все чаще и напряженнее Елена об этом думает и предполагает, что такой контракт дал бы ей ощущение стабильности и гарантировал ее права и безопасность детей. В то же время она боится, что этим сроком, необходимостью его подтверждения и продления она как бы ограничивает и срок своего брака и заранее программирует его распад.

    Что стоит за колебаниями? Часто встречающаяся паранойя предательства, для которой характерен высокий уровень постоянной тревоги. Ее истоки могут быть и в истории семьи, где в нескольких поколениях мужья изменяли и выработалась модель «закрыть глаза, жить дальше и родить ребенка — тогда никуда не денется». Обычно это говорит о большой значимости статуса замужней женщины и необходимости сохранять его любой ценой. При этом тяжко страдает душевная сфера, сосредоточенная не на прощении и «закрытии гештальта», а на удержании всеми способами.

    Что можно сделать? Контракт в данном случае — лишь иллюзия «латания» душевных ран. Если его и заключать, то с сугубо прагматическими целями и не на десять лет. Если же оговаривать именно такой срок, то тогда нужно заняться планированием для себя: чему я посвящу эти десять лет, какие навыки приобрету, чтобы по завершении срока, если что, суметь жить самостоятельно и иметь способность строить новые отношения. Имеет смысл задать себе вопрос: для чего мне эти десять лет? Скажу сразу: формула «чтоб хотя бы дети выросли» — самообман. В конкретном случае, повторю, контракт — не решение проблемы. Решение проблемы тут — личная терапия.

    Плюсы и минусы брачного контракта

    Как видите, брачный контракт — не панацея. Житейские ситуации бывают очень разными. И порой договор становится не решением проблемы, а ее усугублением или обнажением гораздо более глубоко лежащих драматических пластов. По сути, контракт переводит отношения в разряд «проектов». Отсюда его плюсы и минусы. Контракт позволяет считать проект состоявшимся и завершенным и дает возможность выйти из брака с наименьшими психологическими и финансовыми потерями. С другой стороны, договор, прописывающий для брака определенные сроки, на мой взгляд, имеет все предпосылки к разводу — во всяком случае, такой итог рассматривается как возможный. Впрочем, при таком временном контракте супруги могут выбирать себе совместные цели — в том числе воспитание детей, создание родового гнезда или масштабный переезд.

    Вот только семья — это живой организм, имеющий собственный путь развития. Ее задача — быть стартовой площадкой для новых поколений. Семья, рассчитанная на определенный срок, еще и письменно зафиксированный, имеет меньше шансов выполнить такие масштабные задачи.

    И кто знает, может быть, мы с вами стоим на пороге формирования нового типа семьи. Вот только принять его трудно — прежние законы бытия мы впитали, что называется, с молоком матери. Даже если у нас не получалось исполнить эти законы, мы все равно верили: в горе и в радости, в богатстве и в бедности, в болезни и здравии. Всегда. Через «кажется, разлюбил», через «устали друг от друга», через «хочется новенького — и заново». Переживая эти препятствия, снова влюбляясь друг в друга, развиваясь вместе, поддерживая и очаровываясь, держась за руки на склоне лет. Каждый из этих моментов искушений, страхов и усталости мог бы стать не промежуточной «простудой», а финальной смертельной болезнью. Если бы был прописан в контракте и совпал с концом записанного в нем срока.

Какие плюсы и минусы у заключения официального договора сдачи жилья? Нужно ли платить налог в случае заключения договора? Доверительное управление при сдаче жилья.

Некоторые из нас становятся счастливыми обладателями дополнительного жилья. Кто-то получает его в наследство от родственников, кто-то уезжает на длительный срок в другой регион. Иногда пенсионеры переселяются жить на дачу, а городскую квартиру сдают. Бывает, что человек покупает новое жилье, а старое продать еще не успел, или планирует получать с него дополнительный доход.

В любом случае перед владельцем жилья встает очень важный вопрос: Стоит ли заключать официальный договор, или достаточно устной договоренности с желающим снять ваш дом или квартиру ?

Плюсы официального договора:

Обычно в заключении договора аренды заинтересованы владельцы жилого помещения. Но и квартиросъемщик получает от заключения договора аренды некоторые плюсы.

Грамотно заключенный договор уберегает будущих жильцов от следующих проблем:

  • Преждевременное выселение раньше оговоренного срока.
  • Внезапное повышение стоимости аренды.
  • Слишком частые визиты владельца в сдаваемое жилье без предварительного предупреждения.
  • Потеря внесенного за жилье залога.
  • Официальный договор исключает возможность того, что жилье будет сдано незаконно без согласия реального хозяина, что может привести к потере заплаченных средств и необходимости срочно покинуть помещение.

Кроме того, заключенный договор дает право временной регистрации по проживаемому адресу.

Какие плюсы получает владелец жилья?

  • Официальный договор защищает хозяина жилья от недобросовестных съемщиков, в случае необходимости вынуждая их оплатить порчу имущества хозяина.
  • Если квартиросъемщики пересдают квартиру третьим лицам, заселяют туда лишних жильцов, нарушают сроки оплаты и другие параметры, оговоренные в договоре, хозяин квартиры может прибегнуть к помощи правоохранительных органов.
  • Упрощается процедура улучшения жилья – ремонт помещения, замена сантехники, бытовой техники. Все эти действия могут быть выполнены по взаимной письменной договоренности либо жильцами, либо владельцем жилья, либо совместно. При этом в договоре можно прописать кто становится владельцем приобретенной бытовой техники после прекращения срока аренды.

Минус у заключения официального договора только один – финансовая сторона. При этом придется заплатить за сам договор, а в процессе получения дохода государству нужно будет отчислять налог. Это ведет к повышению цены на аренду жилья, что негативно сказывается на привлекательности для квартиросъемщика.

Налогообложение при сдаче жилья

Если вы сдаете только одну квартиру, а не держите целую сеть квартир, получая с них доход, вам не нужно организовывать ИП. Достаточно просто подготовить налоговую декларацию и подать ее в ФНС. Вместе с ней необходимо подготовить документы о праве собственности, договор аренды и акт приема-передачи жилого помещения. Налоговая ставка составляет 13%. Но если вы сдаете несколько квартир, вам придется зарегистрироваться как частный предприниматель и подготовить все необходимые документы перед подачей налоговой декларации. Это дает возможность платить налог по упрощенной схеме и позволяет снизить налоговую ставку до 6%. Поэтому на такой шаг иногда идут даже те, кто сдает всего одну квартиру.

Кому-то не захочется связываться с дополнительными расходами при заключении официального договора аренды. Но в случае возникновения непредвиденных ситуаций это поможет урегулировать все вопросы, возникающие между хозяином жилья и квартиросъемщиком.

Сдача жилья при посредничестве агентства

Еще одним из вариантов договора на сдачу жилья является доверительное управление, при котором поиск жильцов, получение с них оплаты, проверка соблюдения всех условий аренды ложиться на агентство недвижимости. Оно становится посредником между хозяином жилья и квартиросъемщиком.

Плюсы такого способа сдачи жилья в наем:

  • Хозяин жилья в любом случае получит оплату – агентство должно заплатить не зависимо от того, внес ли квартиросъемщик оплату в срок.
  • Сотрудники агентства самостоятельно отслеживают выполнение жильцами условий проживания в квартире.
  • Агентство само оплачивает коммунальные сборы, избавляя от этих действий владельца квартиры.
  • В случае возникновения необходимости в текущем ремонте, эти вопросы также решаются с помощью агентства.
  • Квартиросъемщик тоже выигрывает, ведь он оказывается защищен от «капризов» владельца, способного досрочно прекратить сдавать квартиру или внезапно повысить квартплату.

Особенно удобно сдавать квартиру через агентство в случае, если владелец квартиры живет в другом регионе или часто находится в отъезде.

Единственное, что останавливает многих владельцев жилья от этого шага – в пользу агентства придется перечислить сумму, равную стоимости одного месяца аренды квартиры, а потом оплачивать комиссионные в размере от 10 до 25% ежемесячной аренды.

Заключать ли договор при сдаче в наем жилого помещения должен решать владелец. Главное помните, что спокойствие за сохранность своей собственности стоит того, чтобы потратить на это некоторые средства.

Полезная информация

  • Июнь 30, 2019

  • Июнь 29, 2019

  • Июнь 29, 2019

  • Июнь 28, 2019

  • Июль 25, 2017

  • Июнь 28, 2017

  • Стать владельцем квартиры можно по-разному. Купить жилье на рынке, взять ипотечный кредит, стать участником социальной программы для очередников. Можно получить квадратные метры в наследство. А что делать тем, у кого нет ни достаточной суммы, ни соответствующих доходов, их не признают очередниками, да и наследство им оставить тоже некому? Есть еще один путь приобретения квартиры – через заключение договора ренты. Сразу скажем – рискованный.

    Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

    Без права проживания
    Пожизненная рента подразумевает заключение договора с пожилым человеком, согласно которому его переходит в вашу собственность. Но только формально. Распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению (равно как и проживать в ней) вы сможете только после смерти ее предыдущего владельца-рентополучателя. До этого момента пожилой человек на вполне законных основаниях будет проживать в уже ставшей вашей квартире, а также ежемесячно получать от вас определенное денежное содержание.

    Отношения рентоплательщика и рентополучателя регулирует Гражданский кодекс РФ. В нем дается следующее определение договора ренты: «По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме» (ч.2, гл.33, ст.583 ГК РФ).

    Рента может быть нескольких видов. В отношении физических лиц наиболее распространены два: так называемая пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением. В принципе, суть их одна: в обмен на право собственности вы принимаете на себя обязательства скрашивать (материально, а иногда и морально) старость человека.

    Цена вопроса у этих видов ренты — разная. В первом случае вы обязаны в конце каждого месяца платить своему пенсионеру-рентополучателю определенную денежную сумму (ее размер должен быть определен в договоре ренты). По закону рентная плата составляет два минимальных размера оплаты труда (МРОТа), но на практике мало кто из пожилых людей будет довольствоваться такой суммой.

    Что касается второго вида ренты, то здесь помимо материальной ответственности, новый хозяин квартиры принимает на себя обязательства оказывать рентополучателю и другие услуги: ухаживать за ним в случае болезни (а те или иные недуги имеют, наверное, все старые люди), покупать ему продукты, делать ремонт, оплачивать лекарства и лечение и т. п. То есть бабушка (или дедушка) находятся на полном иждивении у рентоплательщика.

    Дела бумажные
    Отношения между рентполучателем и рентоплательщиком регулируются соответствующим договором ренты, где оговариваются права и обязанности каждой из сторон (разумеется, чем четче и подробнее будут изложены все пункты, тем лучше для всех).

    Этот документ необходимо заверить у нотариуса и зарегистрировать в Федеральной регистрационной службе, после чего право собственности на (но не на распоряжение ей по своему усмотрению!) переходят к рентоплательщику. Это подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права собственности, где указывается, кто и на основании чего является теперь собственником квартиры, и какие существуют обременения на нее.

    Арифметика для тимуровца
    Подсчитаем, во сколько примерно обойдется вам «рентная» квартира.

    Обычно при заключении договора ренты придется сразу отдать пенсионеру сумму в размере 20-40% от рыночной данной недвижимости. Кроме того, понадобится оплатить услуги нотариуса (для удостоверения договора), государственную регистрацию перехода права собственности, ну и материально «отблагодарить» посредническую фирму.

    Скорее всего (если вы, конечно, заключаете договор ренты не с родственниками или знакомыми) вам придется обратиться к услугам таких контор.

    Ведь самостоятельно найти пожилого человека, который желает «отдать» свою квартиру некоему гражданину, очень нелегко, а чаще и совсем невозможно. В Москве соответствующую «базу» пенсионеров имеют несколько десятков компаний. Желательно обращаться к тем фирмам, которые как минимум имеют лицензию на данный вид деятельности, свой сайт в Интернете и профессионального юриста (юристов) в штате. Услуги последних очень могут пригодиться, если ваш рентополучатель захочет вдруг расторгнуть договор (об этой ложке дегтя - ниже).

    И еще из области арифметики. Согласно ч.2, ст. 597 ГК РФ «размер пожизненной ренты, определяемый в договоре, в расчете на месяц должен быть не менее минимального размера оплаты труда, установленного законом». Размер содержания с иждивением, согласно этому же закону, не может быть меньше двух МРОТов. На практике пенсионеры не соглашаются на сумму, меньше чем 6 тыс. рублей ежемесячно.

    В итоге получается следующая арифметическая картина.

    Предположим, двухкомнатная квартира стоит $180 000. В этом случае при заключении договора ренты вы платите хозяину квартиры $54 000. Посредническая фирма получит примерно $18 000 (10% стоимости жилья).

    Каждый месяц вы отдаете «своему» пенсионеру как минимум $200 (как показывает практика, делать это придется в среднем в течение десяти лет). За это время рентополучатель получит от вас $24 000 (это опять же, как минимум).

    В результате квартира по договору ренты обойдется вам в $96 000, что дешевле, чем ее рыночная . На $84 000! Это не учитывая роста .

    В общем-то, получается, что заключать договор ренты выгодно. Тем более если учесть, что первоначальный крупный взнос не всегда (хотя и чаще всего) может требоваться. И все же сперва подумайте.

    Старики-разбойники
    История знает неоднократные примеры, когда человек, на протяжении довольно долгого времени содержавший пенсионера, в итоге остался без обещанной квартиры. Дело в том, что рентополучатель в любой момент может подать в суд и потребовать признания договора ренты недействительным.

    Причины такого поступка бывают самые разнообразные: пенсионеру может не понравиться то, как вы за ним ухаживаете и разговариваете, он может разочароваться в размере рентных платежей или (что самое страшное) вдруг объявятся его родственники, которые захотят получить эту квартиру и старушка (или старичок) пойдут им навстречу.

    Был такой случай, когда бабушка отдавала деньги, получаемые от рентоплательщика, своему сыну-алкоголику, который после ее смерти вселился в квартиру.

    Как же суд, спросите вы? Да очень просто - он в нашей стране социальный. И в большинстве случаев будет защищать нуждающегося пенсионера, а не тех, кто захотел «завладеть» его квартирой.

    Закон тоже - не на вашей стороне.

    Гражданский кодекс, ст. 605:
    «При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены… При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты».

    Конечно, можно попытаться обезопасить себя от неприятных сюрпризов. В частности, воспользоваться титульным страхованием (страхованием права собственности). Но это придется включить в дополнительную статью расходов. Также, чтобы потом на суде вас не обвинили в отсутствии рентных платежей, переводить деньги лучше через Сберкассу или брать от вашего рентополучателя соответствующую расписку.

    А вот от возможных самых непредсказуемых капризов пожилого человека угроз в свой адрес со стороны его родственников вас вряд ли что-то защитит. Да и договор ренты может продлиться дольше, чем десять лет.

    Нужно ли подписывать договор, если вы сдаете или снимаете квартиру? Решайте сами, мы лишь попытаемся Вам объяснить плюсы и минусы такого соглашения, оформленного на бумаге. Договор не является документом, который подтверждает совершение платежа, а значит, не может сделать Вас более уязвимым по отношению к фискальным органам, в том случае если Вы не платите налоги. Всегда можно заявить, что наниматель не заплатил ни копейки, а Вы его никак не можете выставить из квартиры. В ситуации прихода с проверкой участкового милиционера, важен сам факт обнаружения постороннего человека в Вашем доме и его показания.

    В тоже время, владелец квартиры при наличии письменного договора получает больше возможностей взыскать компенсацию со своего неаккуратного постояльца за порчу имущества, неоплаченные междугородные телефонные переговоры и досрочное прекращение аренды. Однако, наймодатель должен отдавать себе отчет, что закон защищает не только его права, но и нанимателя, в частности дает ему право выселить постояльца, лишь после шестимесячной или двукратной задержки оплаты, в зависимости от срока на который заключен договор. Подписывая, казалось бы, ни к чему не обязывающую бумажку, без печатей и штампов, без государственной регистрации и нотариального заверения, на самом деле Вы вступаете во взаимоотношения, которые четко регламентированы законом. И если Ваш оппонент будет действовать юридически грамотно от начала и до конца, то Вы, по незнанию, можете оказаться в очень неприятной ситуации. Особенно, это касается наймодателя, потому что закон в большей степени защищает интересы нанимателя.

    Итак, как было уже сказано, договор найма составляется в простой письменной форме. Конечно, в договоре должны быть четко указаны ФИО, паспортные данные и адреса регистрации сторон, а также адрес квартиры, которая является объектом договора. Это именно договор найма, потому что договор аренды заключается лишь в том случае, если один из участников является юридическим лицом, и тогда уже государственная регистрация, такого соглашения необходима. Существует еще договор поднайма, его заключают граждане, проживающие по договору найма, социального или коммерческого, но не являющиеся собственниками жилья.

    Очень важно указать срок, на который заключен договор. Потому что если он не определен, то договор считается заключенным на пять лет, что дает нанимателю весьма широкие полномочия, и фактически предоставляет ему возможность жить в квартире и ничего не платить целых полгода. Лишь при краткосрочном найме, а таким признается договор, заключенный на срок до одного года и не более, возможно выселение неплательщика за двукратную просрочку платежа.

    Конечно, в договоре должен быть зафиксирован размер арендной платы, порядок ее внесения и срок, в течение которого она не может быть изменена. Если ее стоимость исчисляется в иностранной валюте, то привязка к рублю обязательна.

    Дабы застраховать себя от непредвиденных расходов, хозяин квартиры, как правило, требует внесение залога. В договоре должно быть четко отражено, за что вносится залог, перечислены все условия, при которых залог удерживается с нанимателя: порча имущества, включая произведенный ремонт, неоплаченные телефонные переговоры, отказ вносить арендную плату, а также досрочное расторжение договора. Должна быть составлена опись дорогостоящей мебели и техники, оценено их состояние и исправность. С другой стороны необходимо прописать условия возврата залога, чтобы избежать недоразумений после окончания срока действия договора.

    В договоре найма жилого помещения должны быть указаны все лица, которые будут проживать там совместно с нанимателем. В противном случае, согласно статье 679 ГК РФ, вселены они могут быть туда, только с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, а также при соблюдении норм законодательства о предоставлении общей площади жилого помещения на одного человека. Всеми этими условиями можно пренебречь, только в случае если речь идет о вселении несовершеннолетних детей.

    Если договор найма заключен на срок более 1 года, то есть не является краткосрочным, наниматель имеет право разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам. Для этого ему необходимо, согласовав этот вопрос с постоянно проживающими с ним гражданами, всего лишь уведомить наймодателя. При этом, срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев. Хозяин жилья может запретить проживание временных жильцов только в случае несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека.

    Помимо всего перечисленного, наниматели, заключившие договор на срок более одного года, имеют преимущественное право на продление договора найма, а также на, так называемый, поднаем, то есть могут пересдавать в свою очередь, данное жилье, или его часть.

    Кроме всего прочего, при заключении договора найма стоит призадуматься о том, кто будет производить ремонт жилья. Если договором не установлено иное, то в соответствии со статьей 681 ГК РФ текущий ремонт производит наниматель, а владелец жилья, лишь капитальный.

    Также, в договоре найма желательно указать возможность наличия у хозяина квартиры дополнительных ключей, условия, время и периодичность посещения им своего дома.

    Как мы уже говорили, закон в большей мере защищает интересы нанимателя. Особенно это хорошо заметно, когда речь идет о возможности расторгнуть договор. Наниматель может это сделать без объяснения причин, лишь при условии письменного предупреждения наймодателя за три месяца. Причем срок этот, может быть уменьшен, если зафиксировать данное условие в договоре. Хозяин же жилья по закону имеет право прекратить взаимоотношения со своим постояльцем, только в определенных случаях, а именно:

    Шестимесячная задержка оплаты за жилое помещение, а при краткосрочном найме двукратное невнесение платежа
    Порча жилого помещения и имущества
    Несоблюдение условий проживания и использование квартиры не по назначению
    Таким образом, если наймодатель пытается досрочно выселить добропорядочных квартирантов, которые ничего в доме не ломают и регулярно вносят соответствующую плату, то по закону, такие постояльцы могут игнорировать требования хозяина квартиры и продолжать жить на нанимаемой жилплощади до окончания срока, указанного в договоре. Если, конечно, они готовы терпеть все неудобства, связанные с таким конфликтом и вести утомительное и дорогостоящее судебное разбирательство, вместо того, чтобы просто найти другое жилье.

    В любом случае, подписываете Вы договор найма или нет, самое главное, как для нанимателя, так и для наймодателя - это не столкнуться с аферистом. Поэтому не стесняйтесь спрашивать и требовать: предоставления паспорта, правоустанавливающих документов, выписки из домовой книги, или хотя бы квитанций об оплате услуг ЖКХ. Попросите хозяина познакомить Вас с зарегистрированными в квартире гражданами, если такая возможность отсутствует, то потребуйте их письменное разрешение на сдачу квартиры в наем. В конце концов, предложите хозяину познакомить Вас с соседями. Если на все Ваши просьбы Вы получите отказ, имеет смысл призадуматься, не мошенник ли перед Вами.

    "Пробить" постояльца сложнее, но и здесь необходимо, помимо проверки паспорта, выяснить место работы будущего квартиранта, получить номера всех его телефонов, как мобильных, так и рабочих, не лишним будет попытаться получить контактные телефоны родственников или, на крайний случай, друзей.
    Количество показов: 3387
    Рейтинг: 3.1

© 2018 - 2023 Портал о маникюре